以案释法——开发商售卖人防车位问题的分析

2022年9月，长沙市人民防空办公室收到市民12345热线反映：天心区xxx苑23-28栋的地下车库车位在售卖，但是标志为人防车位的也在售卖。关于开发商售卖人防车位的问题，结合来话内容所涉及的案情，将在下文来展开法律分析。

法律分析

目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》第十八条的相关规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”由上述法律可知，人防车位属于人防工程的一种形式。

关于人防车位所有权归属的问题，实践中是存在争议的。部分城市认为人防车位属于国有资产，所有权归属国家所有。比如《北京市人民政府办公厅转发市人防办公室关于对新建防空地下室实行统一管理的请示的通知》、《沈阳市民防管理规定》、《济南市城市地下空间开发利用管理办法》等地方性法规、规章均采纳此种观点，明确规定结建人防车位的所有权属于国家。但是，《湖南省人民防空工程产权管理办法》《重庆市人民防空条例》《郑州市人民政府关于印发郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法的通知》等规定，人防工程的投资者即建设单位享有人防工程的所有权，但战时需服从人民政府统一调用。根据《湖南省人民防空工程产权管理办法》第四条的相关规定：“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用。”因此，对于人防车位产权归属问题，我省采取了“人防工程实行谁投资、谁所有的”的原则，即对于开发商进行投资的人防车位，开发商可享有人防车位的所有权，但是在战时需要服从人民政府统一调用。同时，根据《湖南省人民防空工程产权管理办法》第五条的相关规定：“人防工程产权实行登记发证的管理制度。人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书，不另行制发人防工程产权证书。人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。”由上述规定可知，对于投资人防工程建设的开发商，对人防车位享有占有、使用、抵押、出租、处分等相应的权利。

关于人防车位登记问题。根据《湖南省人民防空工程产权管理办法》第七条的相关规定：“县级以上人民政府人民防空行政主管部门（以下简称人防行政主管部门）负责人防工程的认定、监督检查和有关产权的管理工作。”第十六条的相关规定：“人防工程所有权发生转移、变更或者人防工程抵押、租赁的，还应当依法向土地行政主管部门申请办理相应的土地使用权登记。”由上述规定可知，长沙市人防办负责人防车位产权管理等相关工作，人防车位的产权实行登记发证的管理制度，人防车位产权证书为国家现行房屋产权证书，不单独颁发权属证书。因此，开发商在售卖人防车位时，应按照相关规定向主管部门申请办理产权登记。

回归到本案中，若本案涉及到的人防车位是由开发商天心区xxxx苑投资建设，根据“谁投资、谁所有的原则”，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人，享有对人防车位的所有权，即有权对人防车位进行权利处分，并进行相应的售卖。因此，在确定开发商为人防车位投资者的情况下，其与他人的买卖行为，属于有权处分的范围，应当认定为有效。

典型意义

根据我国的《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。《湖南省人民防空工程产权管理办法》中明确了“谁投资、谁所有”的原则，对于建设人防车位的房地产开发公司，作为人防车位的投资者，有权对该车位进行权利处分，并按照相关规定办理人防车位的产权登记。（长沙市人民防空办公室 ）

（一审：谢振华 二审：邓望军 三审：蒋玉青）